LA ESCASEZ DE ESPACIO DE CALIDAD ESTÁ EMPUJANDO LAS RENTAS DE OFICINAS
Lunes 20/02/2012.
Desde una perspectiva global, el crecimiento de rentas ha estado motivado por modestas mejoras económicas en un entorno de oferta nueva limitada”, según palabras de Glenn Rufrano, Presidente y Consejero Delegado de Cushman & Wakefield.
Respecto a los mercados con un crecimiento más rápido, la demanda también ha mejorado. Una subida de los alquileres de un 41% en Moscú ha convertido a esta ciudad en la segunda de más rápido crecimiento en el mundo, en cuanto a rentas de oficinas prime, solo por detrás de Beijing que creció un 75%. También ha subido desde la séptima posición el año pasado, a la cuarta posición en la lista de las 10 ciudades con las oficinas más caras del mundo.
Mark Pollitt, Jefe del departamento de Agencia-Oficinas en Cushman & Wakefield Moscú dijo: “El pronóstico para 2012 sigue siendo positivo, después de cerrar varias operaciones importantantes en el último trimestre de 2011. La demanda está originada por los negocios rusos, especialmente en los sectores de tecnologías de la información y telecomunicaciones, que están tomando decisiones estratégicas en cuanto a expansión y consolidación. La demanda de los edificios prime más caros podría presentarse más contenida este año, con un posible retraso en la toma de decisiones por parte de empresas internacionales.
Europa
El mercado de oficinas en las principales ciudades de Europa aguantó bien en 2011, con un incremento total de un 2% en todo el continente. Los países nórdicos han tenido un rendimiento particularmente bueno, con excepción de ciertas partes de Dinamarca. Los alquileres de oficinas prime en el distrito Birger Jarls Gatan de Estocolmo subieron un 9.5% en el 2011 conviertiéndose en el cuarto lugar de más rápido crecimiento de Europa, seguido por los submercados de “Distritos Centrales de Negocios” (CBD) de Gotemburgo, donde los alquileres se incrementaron un 9%. En Noruega, los alquileres en Oslo subieron un 15%, y en Helsinki, Finlandia, la subida de los alquileres ha sido de un 12%.
Magnus Lange, Socio Director de Cushman&Wakefield en Estocolmo, comentó: “El factor más importante que ha dado lugar al crecimiento en los mercados nórdicos es la fortaleza en el entorno de los negocios. Empresas con más necesidad de espacio de oficinas como bancos, bufetes de abogados o asesorías contables son rentables y siguen expandiéndose. En el centro de Estocolmo, un nivel bajo de promociones nuevas en los últimos años ha limitado la disponibilidad de espacio moderno dentro de la ciudad, lo que también ha jugado un papel clave en la subida de los alquileres”
Ciudades Europeas con el mayor crecimiento en alquileres prime en 2011
Ciudad
Submercado
Variación en el alquiler
1
Moscú
CBD *
41.18%
2
Oslo
CBD
15.15%
3
Helsinki
CBD
12.00%
4
Estocolmo
Birger Jarls Gatan
9.52%
5
Gotemburgo
CBD
9.09%
6
Aarhus
CBD
9.09%
7
Londres
West End
7.89%
8
Bruselas
Quartier Leopold
7.55%
9
Amberes
Centre
7.41%
10
Varsovia
CBD
6.12%
*Distrito Central de Negocios Fuente: Cushman & Wakefield 2012
Los únicos países de Europa Occidental que han registrado una caída en los alquileres en 2011 han sido los llamados PIIGS. Portugal registró una caída en los alquileres de oficinas prime en Lisboa de un -3%, mientras que en el Centro de Servicios Financieros Internacionales de Dublín hubo una bajada de los alquileres de un -10%. En Grecia, los alquileres en Atenas cayeron un -14%, y en España, hubo bajadas en los alquileres en Madrid (-4%) y Barcelona (-5%). Por su parte Milán, en Italia, sufrio una caída del -2%.
James Meikle, Director de Agencia –Oficinas en 2011 en Cushman & Wakefield Milán dijo, “A pesar de la continua incertidumbre política y económica en Italia, el mercado de alquileres en Milán para espacio de calidad ha tenido un buen rendimiento en el 2011. Esto ha sido principalmente debido a un número relativamente alto de transacciones de gran volumen (>5.000 m2), en las que grandes corporaciones han alquilado nuevos espacios, generalmente como parte de un proceso de consolidación o reconversión. Se ha incrementado la oferta de paquetes de incentivos, especialmente para inquilinos grandes. Creemos que esta tendencia seguirá durante 2012 aunque hay que mencionar que la diferencia entre rentas para espacio prime y secundario se está incrementando y cada vez es más difícil atraer la escasa demanda hacia los activos de peor calidad.”
América
Río de Janeiro bajó del puesto número 8 en el ranking de las 10 ciudades con las oficinas más caras del mundo, a la 4ª posición, con una bajada en los alquileres del 8%. Sin embargo, a pesar de esta bajada las rentas prime en otras partes de la ciudad han continuado subiendo a lo largo del año. Río se sitúa detrás de Nueva York, ahora la ciudad más cara de América. Hecho que contrasta con el rendimiento de Río de Janeiro el año pasado, que vio subir las rentas de oficinas prime en “Distritos Centrales de Negocio” (CBD) un 47%. En general, las rentas de oficinas prime en Brasil subieron un 13% en 2011, y un 3% en toda América.
Mariana Mokayad Hanania, jefa del Departamento de Estudios de Cushman & Wakefield en Sudamérica, afirmó: “2011 ha marcado otro buen año para el mercado inmobiliario en Brasil. Una demanda sólida y en crecimiento, junto con una oferta insuficiente, han empujado los precio de salida, que en algunas zonas han alcanzado récords históricos”
Ciudades americanas con el mayor crecimiento de alquileres prime en 2011
Ciudad
Submercado
Variación del alquiler
1
Sao Paulo
CBD *
24.39%
2
Brasilia
CBD
21.33%
3
San Francisco
CBD
19.66%
4
Toronto
CBD
17.50%
5
Lima
CBD
14.29%
6
Boston
CBD
7.44%
7
Washington
CBD
7.12%
8
Montreal
CBD
6.16%
9
Portland
CBD
5.52%
10
Nueva York
Midtown (Madison/5th Avenue)
4.35%
* Distrito Central de Negocios Fuente: Cushman & Wakefield 2012
Asia-Pacífico
Asia-Pacífico
La zona de Asia-Pacífico registró la mayor subida de alquileres en oficinas prime en 2011, con Beiijing experimentando la mayor subida de rentas en todo el mundo en el 2011 (75%). Hong Kong mantuvo su posición como el lugar con las oficinas más caras del mundo por segundo año consecutivo, con Tokio en tercer lugar.
Ciudades de Asia-Pacífico con el mayor crecimiento en alquileres prime en el 2011
Ciudad
Submercado
Variación en la renta
1
Beijing
CBD*
75.30%
2
Manila
Ortigas
27.78%
3
Shanghai
West Nanjing Road
27.37%
4
Singapur
CBD
24.39%
5
Chengdu
CBD
23.88%
6
Kolkata
CBD
16.50%
7
Jakarta
CBD
12.32%
8
Chennai
CBD
8.33%
9
Brisbane
Centre
8.28%
10
Seúl
Yeouido
7.36%
* Distrito Central de Negocios Fuente: Cushman & Wakefield 2012
Barrie David del Grupo de Estudios Europeos aseguró, “La recuperación se ha estancado pero no ha descarrilado por las turbulencias económicas. Debido a la situación de la oferta, en la segunda mitad del año debería haber un aumento en las decisiones de ubicación. A corto plazo, algunas partes de Norte América pueden recuperarse rápidamente, pero en las principales ciudades de negocios de todo el mundo continuará habiendo una falta de oferta”
