GESTIÓN INMOBILIARIA DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS
Lunes 20/02/2012.
En el pasado asesoramos a diversas administraciones públicas propietarias de decenas de miles de inmuebles, como el Ministerio de Defensa y Correos, en la estrategia de optimización y desinversión de sus activos inmobiliarios. Dicha experiencia, unida al conocimiento de las prioridades y el funcionamiento de dichas administraciones, creemos que nos habilitan para apuntar una serie de aspectos que deberían evaluarse antes de comprometer en los presupuestos de 2012 y siguientes, los ingresos provenientes de la desinversión de activos inmobiliarios de uso público.
La situación financiera actual de nuestras administraciones locales perjudica de forma muy significativa las posibilidades de alcanzar acuerdos de venta y arrendamiento posterior de sus inmuebles. Dos aspectos fundamentales inciden en las posibilidades de éxito de estas operaciones: la solvencia de los actuales propietarios y futuros inquilinos, y la seguridad jurídica del cobro futuro de las rentas por parte de los inversores, en un contexto de enorme presión por la contención del gasto y el cuadre de los presupuestos de ayuntamientos y comunidades autónomas.
Esta inseguridad se traducirá en una mayor rentabilidad exigida por los potenciales inversores de la que podrían esperar los actuales propietarios, y en dificultades muy elevadas, por no decir que no será posible, para financiar las compras de esos inmuebles. Estos problemas reducirán el número de ofertantes y puede avocar a situaciones en las que el mejor optante sujete su oferta a una financiación incierta que le permita ajustar a última hora los precios ofertados a la baja. Auguramos, por tanto, muy grandes dificultades en este tipo de operaciones, que necesitarían de una estructuración previa de la financiación del comprador, o en caso de enfrentarse a fondos de inversión que no la requieran, de planes alternativos y más flexibles que los que permitan las subastas públicas.
Bajo estas consideraciones, creemos necesario que se pongan en marcha planes alternativos para el caso de que dichas subastas no sean exitosas en precio o queden desiertas.
La desinversión de inmuebles, prevista de forma simultánea en todas las administraciones locales, y en un mercado estrecho y muy exigente en precio y garantías, puede ser un ejercicio frustrante que requiera de ajustes adicionales presupuestarios de última hora para suplir los fondos previstos que probablemente no se obtengan ni en importe ni en plazo. Por supuesto que lejos de ser derrotistas, habrá que intentar materializar dichas desinversiones, pero aconsejamos que su estructuración financiero inmobiliaria sea la adecuada y que previamente se teste en el mercado inversor las probabilidades de éxito.
Entre los planes alternativos deberían analizarse los que no dependen del ánimo inversor o las circunstancias del mercado financiero. Nos referimos a los planes de ahorro y racionalización del uso de inmuebles por parte de las administraciones públicas.
En el pasado se implantaron planes de ahorro en el uso de espacios de algunas administraciones que posibilitaron ahorros importantes en su uso y mantenimiento. Actualmente habría que ir más lejos. Debería establecerse una coordinación entre las distintas administraciones públicas para optimizar el uso de sus mejores inmuebles compartiendo espacios en los mismos edificios. Las optimizaciones pasadas, si las hubo, se enfocaron a ahorrar gastos en los inmuebles propiedad de cada administración, pero se obvió la posibilidad de compartir espacios sobrantes entre ayuntamientos, comunidades y organismos dependientes de las distintas administraciones. Estos planes de ahorro alternativos, que sólo dependen de la voluntad de coordinarse y de trabajar duramente sobre ello, pueden producir ahorros muy significativos en sus propietarios y en los usuarios, con independencia de que se puedan vender o no los inmuebles ocupados o vacíos.
Rogamos, por el bien de todos, que se contemplen los espacios en edificios públicos como susceptibles de optimizarse y usarse por todos los organismos públicos. Que se trabaje en desalojar espacios sobrantes de forma coordinada. Y si además se pueden vender, que se intente. Pero por si acaso, que trabajen todos en un plan de austeridad y racionalidad del uso del espacio por zonas geográficas y no sólo por administraciones.
